Особенности сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних
Сделки с жильем, где фигурируют дети, относятся к наиболее сложным операциям. На защите прав несовершеннолетних стоит законодательство, и соответствующие органы следят за его исполнением.
Права несовершеннолетних на недвижимость
Является ребенок собственником жилья или он только зарегистрирован в квартире, в любом случае ущемление его интересов повлечет за собой серьезные последствия. Как же поступать в случае необходимости продажи, обмена или сдачи в аренду квартиры в Орле или в другом городе, чтобы не нарушить права ребенка?
Для начала следует уяснить, что малолетними считаются дети до 14 лет, а к несовершеннолетним относят подростков от 14 до 18 лет. По закону детям, относящимся к обеим категориям, запрещено выступать в качестве полноправного участника сделки с жилой недвижимостью в силу своей гражданской недееспособности. Единственные, кому такое право дается – это несовершеннолетние дети, вступившие в законный брак, если они зарегистрированы в качестве предпринимателя, либо работают на основании трудового договора.
Каким же образом можно обменять жилье, произвести его продажу, в случае если его собственником выступает лицо, не достигшее 18 лет? Дело обстоит следующим образом: подросткам от 14 лет можно участвовать в сделках с недвижимостью, если на такие действия получено письменное согласие родителей либо опекунов. За собственника квартиры, которому не исполнилось 14 лет, оформляют сделку сами родители или же опекуны.
Особенности сделок с участием несовершеннолетних
Казалось бы, все предельно ясно и никаких сложностей возникнуть не может. Но оказывается, что для участия в сделке обязательно потребуется получение согласие от органов опеки. Сотрудникам этой организации следует предоставить заявление с просьбой участвовать в операции с жилой недвижимостью. Официальный ответ органы опеки должны дать в течение 15 календарных дней, что на практике перерастает в 30 дней. Только не стоит думать, что решение будет всегда положительным.
Если в сделке фигурирует несовершеннолетнее лицо, то она должна отвечать определенным условиям, которые обеспечивают защиту прав детей. К сожалению, сегодня сотрудники опеки не обладают четкими критериями для оценки возможной операции с недвижимостью. Поэтому свое решение они выносят, опираясь на свой жизненный опыт и тот факт, что сделка не должна привести к ухудшению условий проживания ребенка.
Как правило, органы опеки требуют предоставления несовершеннолетнему равноценного жилья либо выплатить сумму, равную его стоимости. В дополнение к выплате один из родителей должен обеспечить совместное проживание ребенка с ним. Получив на руки официальный отказ от проведения сделки от органа опеки, следует изучить его на предмет наличия мотивировки такого запрета. В случае сомнения данная бумага может быть обжалована в судебных органах. К сожалению, не обходится здесь и без коррупции чиновников, пополняющих таким образом свой карман.
Органы опеки могут запретить действия с недвижимостью
Характерным примером, когда сотрудники опеки запрещают проводить сделку, является продажа квартиры на вторичном рынке для покупки жилья с помощью долевого строительства. Конечно, родителям выгодно приобрести новую квартиру таким способом. Приобретение прав собственности на жилье, когда строительство дома находится на этапе возведения фундамента, дает экономию средств.
Но органы опеки такие аргументы далеко не всегда считают убедительными. В результате на сделку такого вида налагается запрет, мотивировкой служит тот факт, что до вселения в новую квартиру пройдет долгое время, в течение которого несовершеннолетний будет не обеспечен жилплощадью. Хорошо, если у родителей есть еще недвижимость, право в которой можно зарегистрировать на ребенка, подарив ему часть квартиры или дома в Орле, например.
В феврале 2013 года на рассмотрение в ГД РФ поступил законопроект, по которому предлагается внедрить вмешательство органов опеки даже в случае, года при сделках с недвижимостью ребенок не является собственником недвижимости, а просто зарегистрирован в нем. Так уже было в 2004 году. Сложно сказать, нужна ли такая мера защиты прав несовершеннолетних.
